[转帖]对我市城区后备土地的调查报告
<p>作者：胡雪 文章来源：阆中市统计局</p><p>据调查，上半年我市城区可用后备土地资源2265亩。如果按正常年景使用量年均30万平方米计算，即使不新征土地，储备的土地还可以使用4—5年，土地资源丰富，基本能满足近期经济社会发展需要。但从长远看，土地使用情况并不乐观，存在的问题不容忽视。合理使用土地并适当开发，才能促进全市经济社会健康发展。<br/><strong>一、后备土地资源分布情况</strong> <br/>从后备土地结构来看，可分为两个部分（资料来源：市国土资源局）：<br/>1、政府手中拥有的可直接支配的一级市场土地1265<br/>亩。主要分布在三个地方：一是兰家坝、海校以西400亩；二是花果山至乞儿崖300亩；三是七里新区、江南、部分小城镇建设用地565亩。<br/>2、政府已出让而未开发的二级市场土地存量尚有1000余亩。已出让而未开发的土地一部分随时有可能再次进入流通市场,主要分布在：滨江路沿线西、北两段和七里新区。<br/>这两部分共计2265亩，是我市目前可用的市区后备土地资源。很明显其后备土地资源分布不平衡，二级土地市场所占份额较大,老城区已基本无可卖的土地，且分布相对集中、偏僻。一、二级市场土地使用情况也不甚理想。<br/><strong>二、土地使用中存在的问题</strong><br/>1、可使用成熟地块短缺。近几年，由于政府加大开发力度，土地买卖相对活跃。同时，国土部门每年也制定了土地出让计划，连年增长的地方财政收入很大部分也离不开土地转让收入。据统计，近三年来，我市的土地转让收入能直接进入财政收入的平均每年2500万元，占市财政收入的三分之一左右，并有逐年增加的趋势。由于过度开发，目前我市可开发使用的成熟地块几近枯竭，据业内人士估算，成熟地块占后备土地的比重仅为20%左右。2006年上半年，由于成熟地块的减少，成交量较去年同期下降了50%。<br/>2、二级市场的土地存量大。二级市场土地存量增加<br/>主要有四个方面的因素：一是政府以土地抵扣欠款，形成一部分二级市场土地；二是开发商购买后开发条件不成熟，如资金短缺、项目不落实、开发设计久批不下等，而形成的土地；三是部分土地开发配套条件不成熟，不能开发；四是确有个别开发商低买高卖，囤积土地的现象。这些原因导致了我市二级土地市场规模增加，土地资源不能及时转化为土地资本。<br/>3、对已出让而未开发的二级土地市场监管乏力。土地<br/>是关系各行业发展不可缺少的资源。近两年来，投资和投机需求出现快速增长的态势，尤其是近年我国的股市比较低迷，部分游资从股市撤出进入地产交易市场，地产交易市场又主要以房地产市场为龙头，引起市场地价和房价不断攀升。一旦遇到经济波动，房地产市场就会出现供过于求的局面，房地产中的泡沫经济就将迅速破裂，对整个经济发展造成重大影响。目前，我市在这些方面监管力度不够，没有具体的措施对二级土地市场进行监督管理，引导使用。<br/><strong>三、对土地开发使用的几点建议</strong><br/>根据“国六条”中“发挥税收、信贷、土地政策的调节作用”，我们提出：<br/>1、调控总量，坚持适度供地。实现对一级市场高度垄断是市场化配置土地资源的基本前提。土地资源运营是促进土地资产向土地资本转变的唯一途径。相关部门要因地制宜，因时制宜，认真分析经济形势和市场走向，遵循市场规律和价值规律，严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，科学合理地确定土地供应量和年度供应计划，有计划、有步骤地储备、供应土地。坚持政府对土地的集中统一管理和对土地一级市场的高度垄断，对土地市场实行有效调控。严格遵循政府集中审批和国土资源部门归口办理的政策和办事程序，规范土地市场秩序，使土地资产营运朝着健康有序的方向发展。坚决杜绝在城镇建设、房产开发等过程中的非法主体供地，非法圈占土地、闲置荒芜土地等违法违规行为的发生，使土地一级市场真正形成“一个渠道进，一个池子蓄，一个口子出，一个市场经营”的土地供应机制。推进土地资源向土地资本转变。加大市场配置资源力度，使土地资源配置日趋合理，结构更加优化。<br/>2、实行经营性用地招拍挂制度。是市场化配置土地资源的关键。为搭建土地资产营运平台，营造公开、公平、公正市场竞争环境，合理配置土地资源，防止土地资产收益流失，经营性用地招拍挂出让是重要途径和有效办法。按照“事权集中统一、体制理顺到位”要求，制定并出台相应的供地审批管理制度。凡经营性用地一律实行招拍挂出让和房地产用地一律实行拍卖出让，加强出让土地的透明度；同时严格执行招投标制度、集体会审制度，做到每宗土地都在纪检监察部门的监督之下公开竞标，确保其公正性，实现土地资源的合理配置和土地收益的最大化。积极探索经营性基础设施用地的有偿使用制度和工业用地出让制度。严格按照省政府《关于保障工业用地促进经济发展的若干意见》，本着“既要节约、集约土地资源，又保障工业用地需要”的原则，坚持执行国家产业政策和行业准入标准，严把用地审批关，严格核实工业用地投资密度，投入产业比例，鼓励工业项目向工业集中区集中。引导、鼓励工业企业使用闲置、存量土地、多渠道寻求工业发展空间，同时，加大七里新区“工业园区”的支持服务力度，积极探索集体建设用地入股办企业的新路子，既解决企业眼前用地难、资金紧等困难，又解决农民长远利益，积极为工业用地扫清障碍。<br/>3、挖潜、盘活存量。优质服务是市场化配置土地资源的主要途径。认真落实科学发展观，客观分析经济形势，从发展战略出发，兼顾社会经济和环境效益，才能促进城市经济可持续发展。按照“挖潜内涵、盘活存量”要求，寻求土地资产营运最佳效益，进一步加大对存量土地清理力度，摸清存量土地分布状况，按计划、分步骤、有重点对存量土地精心打造，加大基础设施投入，打造人文景观，开展土地整理，搞好规划衔接协调，对土地进行包装，变“生地”为“熟地”，不断提升存量土地的市场价值。积极探索灵活多样的市场供地方式，最大限度地提高单位面积土地收益。<br/>4、跟踪监督，维护土地市场秩序。是市场化配置土地资源的重要举措。为巩固清理整顿土地市场秩序成果，进一步规范土地市场行为，促进土地市场秩序的健康发展。强化土地出让后监管力度，做好用地宣传工作，切实加强出让土地事前、事中、事后监管，严格依照出让合同约定，对规划用地中建筑密度、建筑容积率、绿化率等进行跟踪监管服务，特别是对抛荒、闲置的土地做到限期开发，彻底予以纠正。<br/>5、可考虑采用逐年征收土地财产税的办法。目前我市的土地出让金采取一次性交清的办法，商品房土地招标拍卖时，是把40年的土地出让金一次性提前收取，加大了房地产开发企业的资金压力和开发成本，容易诱发土地出让的短期行为，这样就容易造成了当前的房价奇高、而以后几届政府又没有土地出让金收入的后果。可考虑采用逐年征收土地财产税的办法，提高税收政策在出让土地调节上对金融政策的配合水平。<br/></p>[转帖]对我市城区后备土地的调查报告
<p>作者：胡雪 文章来源：阆中市统计局</p><p>据调查，上半年我市城区可用后备土地资源2265亩。如果按正常年景使用量年均30万平方米计算，即使不新征土地，储备的土地还可以使用4—5年，土地资源丰富，基本能满足近期经济社会发展需要。但从长远看，土地使用情况并不乐观，存在的问题不容忽视。合理使用土地并适当开发，才能促进全市经济社会健康发展。<br/><strong>一、后备土地资源分布情况</strong> <br/>从后备土地结构来看，可分为两个部分（资料来源：市国土资源局）：<br/>1、政府手中拥有的可直接支配的一级市场土地1265<br/>亩。主要分布在三个地方：一是兰家坝、海校以西400亩；二是花果山至乞儿崖300亩；三是七里新区、江南、部分小城镇建设用地565亩。<br/>2、政府已出让而未开发的二级市场土地存量尚有1000余亩。已出让而未开发的土地一部分随时有可能再次进入流通市场,主要分布在：滨江路沿线西、北两段和七里新区。<br/>这两部分共计2265亩，是我市目前可用的市区后备土地资源。很明显其后备土地资源分布不平衡，二级土地市场所占份额较大,老城区已基本无可卖的土地，且分布相对集中、偏僻。一、二级市场土地使用情况也不甚理想。<br/><strong>二、土地使用中存在的问题</strong><br/>1、可使用成熟地块短缺。近几年，由于政府加大开发力度，土地买卖相对活跃。同时，国土部门每年也制定了土地出让计划，连年增长的地方财政收入很大部分也离不开土地转让收入。据统计，近三年来，我市的土地转让收入能直接进入财政收入的平均每年2500万元，占市财政收入的三分之一左右，并有逐年增加的趋势。由于过度开发，目前我市可开发使用的成熟地块几近枯竭，据业内人士估算，成熟地块占后备土地的比重仅为20%左右。2006年上半年，由于成熟地块的减少，成交量较去年同期下降了50%。<br/>2、二级市场的土地存量大。二级市场土地存量增加<br/>主要有四个方面的因素：一是政府以土地抵扣欠款，形成一部分二级市场土地；二是开发商购买后开发条件不成熟，如资金短缺、项目不落实、开发设计久批不下等，而形成的土地；三是部分土地开发配套条件不成熟，不能开发；四是确有个别开发商低买高卖，囤积土地的现象。这些原因导致了我市二级土地市场规模增加，土地资源不能及时转化为土地资本。<br/>3、对已出让而未开发的二级土地市场监管乏力。土地<br/>是关系各行业发展不可缺少的资源。近两年来，投资和投机需求出现快速增长的态势，尤其是近年我国的股市比较低迷，部分游资从股市撤出进入地产交易市场，地产交易市场又主要以房地产市场为龙头，引起市场地价和房价不断攀升。一旦遇到经济波动，房地产市场就会出现供过于求的局面，房地产中的泡沫经济就将迅速破裂，对整个经济发展造成重大影响。目前，我市在这些方面监管力度不够，没有具体的措施对二级土地市场进行监督管理，引导使用。<br/><strong>三、对土地开发使用的几点建议</strong><br/>根据“国六条”中“发挥税收、信贷、土地政策的调节作用”，我们提出：<br/>1、调控总量，坚持适度供地。实现对一级市场高度垄断是市场化配置土地资源的基本前提。土地资源运营是促进土地资产向土地资本转变的唯一途径。相关部门要因地制宜，因时制宜，认真分析经济形势和市场走向，遵循市场规律和价值规律，严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，科学合理地确定土地供应量和年度供应计划，有计划、有步骤地储备、供应土地。坚持政府对土地的集中统一管理和对土地一级市场的高度垄断，对土地市场实行有效调控。严格遵循政府集中审批和国土资源部门归口办理的政策和办事程序，规范土地市场秩序，使土地资产营运朝着健康有序的方向发展。坚决杜绝在城镇建设、房产开发等过程中的非法主体供地，非法圈占土地、闲置荒芜土地等违法违规行为的发生，使土地一级市场真正形成“一个渠道进，一个池子蓄，一个口子出，一个市场经营”的土地供应机制。推进土地资源向土地资本转变。加大市场配置资源力度，使土地资源配置日趋合理，结构更加优化。<br/>2、实行经营性用地招拍挂制度。是市场化配置土地资源的关键。为搭建土地资产营运平台，营造公开、公平、公正市场竞争环境，合理配置土地资源，防止土地资产收益流失，经营性用地招拍挂出让是重要途径和有效办法。按照“事权集中统一、体制理顺到位”要求，制定并出台相应的供地审批管理制度。凡经营性用地一律实行招拍挂出让和房地产用地一律实行拍卖出让，加强出让土地的透明度；同时严格执行招投标制度、集体会审制度，做到每宗土地都在纪检监察部门的监督之下公开竞标，确保其公正性，实现土地资源的合理配置和土地收益的最大化。积极探索经营性基础设施用地的有偿使用制度和工业用地出让制度。严格按照省政府《关于保障工业用地促进经济发展的若干意见》，本着“既要节约、集约土地资源，又保障工业用地需要”的原则，坚持执行国家产业政策和行业准入标准，严把用地审批关，严格核实工业用地投资密度，投入产业比例，鼓励工业项目向工业集中区集中。引导、鼓励工业企业使用闲置、存量土地、多渠道寻求工业发展空间，同时，加大七里新区“工业园区”的支持服务力度，积极探索集体建设用地入股办企业的新路子，既解决企业眼前用地难、资金紧等困难，又解决农民长远利益，积极为工业用地扫清障碍。<br/>3、挖潜、盘活存量。优质服务是市场化配置土地资源的主要途径。认真落实科学发展观，客观分析经济形势，从发展战略出发，兼顾社会经济和环境效益，才能促进城市经济可持续发展。按照“挖潜内涵、盘活存量”要求，寻求土地资产营运最佳效益，进一步加大对存量土地清理力度，摸清存量土地分布状况，按计划、分步骤、有重点对存量土地精心打造，加大基础设施投入，打造人文景观，开展土地整理，搞好规划衔接协调，对土地进行包装，变“生地”为“熟地”，不断提升存量土地的市场价值。积极探索灵活多样的市场供地方式，最大限度地提高单位面积土地收益。<br/>4、跟踪监督，维护土地市场秩序。是市场化配置土地资源的重要举措。为巩固清理整顿土地市场秩序成果，进一步规范土地市场行为，促进土地市场秩序的健康发展。强化土地出让后监管力度，做好用地宣传工作，切实加强出让土地事前、事中、事后监管，严格依照出让合同约定，对规划用地中建筑密度、建筑容积率、绿化率等进行跟踪监管服务，特别是对抛荒、闲置的土地做到限期开发，彻底予以纠正。<br/>5、可考虑采用逐年征收土地财产税的办法。目前我市的土地出让金采取一次性交清的办法，商品房土地招标拍卖时，是把40年的土地出让金一次性提前收取，加大了房地产开发企业的资金压力和开发成本，容易诱发土地出让的短期行为，这样就容易造成了当前的房价奇高、而以后几届政府又没有土地出让金收入的后果。可考虑采用逐年征收土地财产税的办法，提高税收政策在出让土地调节上对金融政策的配合水平。<br/></p> 只希望政府不要再炒作地皮让房价一味上涨那就阿密陀佛了！ 只希望政府不要再炒作地皮让房价一味上涨那就阿密陀佛了！ 学习了！ 学习了！ 土地买卖是不是很公开？城区附近包括开发区还有哪些土地没卖？介绍下。 土地买卖是不是很公开？城区附近包括开发区还有哪些土地没卖？介绍下。 统计报告,很权威哟.所列问题是实事求是的. 统计报告,很权威哟.所列问题是实事求是的. <font size="4">调查报告出自一女士之手，问题与建议都是很有见地的。</font> <font size="4">调查报告出自一女士之手，问题与建议都是很有见地的。</font> 就是，介绍一下，我要改做房地产了-_+ 就是，介绍一下，我要改做房地产了-_+ 我也改做房地产算了。读了那么多年的书，还不如那些大字识不了几个却挣钱比我们高无数倍的人！这个社会究竟怎么了？难道要我们所有的小老百姓一辈子不吃不喝就为一套房子吗？ 我也改做房地产算了。读了那么多年的书，还不如那些大字识不了几个却挣钱比我们高无数倍的人！这个社会究竟怎么了？难道要我们所有的小老百姓一辈子不吃不喝就为一套房子吗？ 有的人一辈子还没房子。。。。。。。。 有的人一辈子还没房子。。。。。。。。 <font size="5">“连年增长的地方财政收入很大部分也离不开土地转让收入。据统计，近三年来，我市的土地转让收入能直接进入财政收入的平均每年2500万元，占市财政收入的三分之一左右，并有逐年增加的趋势。”请大家注意这句话，看来房价的幕后最大黑手是政府这话一点也没错！</font>[align=right][color=#000066][此贴子已经被作者于2006-7-20 13:54:42编辑过][/color][/align]
<font size="5">“连年增长的地方财政收入很大部分也离不开土地转让收入。据统计，近三年来，我市的土地转让收入能直接进入财政收入的平均每年2500万元，占市财政收入的三分之一左右，并有逐年增加的趋势。”请大家注意这句话，看来房价的幕后最大黑手是政府这话一点也没错！</font>
[align=right][color=#000066][此贴子已经被作者于2006-7-20 13:54:42编辑过][/color][/align]