对阆中市房价飙升的再调查
<p><font face="Verdana" color="#000000">今年以来，我市房价骤然飙升，涨幅创历史之最，已接近南充市的房价水平，均价高出周边县市近一倍，成为经济生活中的一大热点，也是各级党政领导和市民关注的焦点话题。对此，我们于近期进行了一次专项调查，总体情况是：<br/> 一、房价情况<br/> 据调查，我市城区2003年6月末的房价在600元/平方米左右，进入当年下半年，房价呈现上涨势头，不断攀生。至今年初，均价保持在1200元/平方米左右，但到了下半年，房价猛涨，目前价位普遍在1800元/平方米左右，个别较好地段的新房要价已突破2000元/平方米的大关。<br/> 二、原因分析<br/> 1、建房成本继续增加。建房成本由土建、税费、地价构成。土建，据调查我市目前每平方米土建成本为450元左右，比上半年增加了50元，主要是“三材”价格上涨较大，涨幅在10%以上；人工工资和沙石价格上涨15%造成的。税费，每平方米210元，其中税金130元，费80元，基本与上半年持平。地价，在成本中比重再度增加。进入下半年，土地成本又有所增加。目前，老城区土地基本用完，实行土地招、拍、挂后，每亩土地在60万元左右，最高竞拍价达到98万元/亩。如果在每亩60万元左右的土地上建房，每平方米住宅土地成本近500元，即使有商业门面消化一部分土地成本，商品住宅的土地成本也在400元/平方米左右。由于商业营业用房以往积压多，今年基本没有进行大量的开发，仍以住宅为主，所以住宅成本增加。地价是房价上涨的最直接因素。<br/> 2、拆迁补偿成本加大。房价越低，拆迁补偿越低，拆迁补偿越低，房屋成本就越低，可是现在房价不断上涨，导致拆迁补偿成本也在不断增大，形成了房价上涨--拆迁补偿成本增大--房价上涨的恶性循环。<br/> 3、商品住房供需矛盾依然突出。<br/> 房地产开发投资下降。1-9月，我市房地产开发投资完成15069万元，同比下降26.99%；1-9月住宅投资为11220万元，同比增长0.49%，占房地产开发投资的比重为74.46%。住宅投资增长缓慢。<br/> 商品房施工面积、新开工面积、竣工面积均呈下降趋势。1-9月全市商品房施工面积为425448平方米，同比下降10.28%，其中，本年新开工面积100059平方米，同比下降49.35%;竣工面积47454平方米，下降7.51%。在施工面积中住宅面积减少24392平方米，商业营业用房减少26033平方米，分别下降6.54%和26.12%。<br/> 空置面积增加。统计资料显示，1—9月我市的房屋空置面积35826平方米，同比增长4.3倍，其中住房面积15520平方米；商业营业用房空置面积达20306平方米，同比增长2.3倍。<br/> 投放市场住宅套数减少。统计资料显示,2004年比2002年少投入市场1026套商品住宅，2005年比2002年少投入市场1046套商品住宅。也就是说从2003年到2005年我市少投入市场2072套商品住宅。2006年，1-9月全市商品房销售面积为32996平方米，其中住宅销售面积31442平方米，同比分别下降36.66%和15.20%；全市商品房销售额为3611万元，同比下降71.39 <br/> %，其中，商品住房销售额3156万元，同比仅增长1.12%，商品住房销售额占商品房销售额的比重为87.40 <br/> %。竣工房屋套数344套，同比下降7.28%。房屋面积和房屋套数的减少，直接导致了我市现房投放市场数量的减少，这又进一步加剧了我市房地产市场供不应求的矛盾。<br/> 4、开发商开发利润空间不断增大。我市房地产开发市场化、规范化程度比周边县高，基本与大中城市接轨。如土地获取、税费征收、行业管理等都比较规范，开发商的隐形利润空间缩少，但开发商必须有钱可赚，转嫁费用成为必然。囤积房源，人为炒作行为依然存在。统计资料显示，上半年房价成本在900元/平方米左右，房价平均为1250元/平方米。按目前地价、税费、人工和“三材”价格水平，建房成本在1004元/平方米左右，房屋平均销售价应为1350元/平方米左右。与实际销售价格相比，开发商每平方米的净利润在500元左右。按行业利润的正常比例来看，应在80—100元/平方米。如果在200元/平方米左右，算是高利润，还在范围内，但目前已是高利润翻番。房价已经严重脱离其价值。<br/> 5、政策因素调整。保护古城，开发新区，这是今后我市城市发展的方向。由此影响到古城区商品房开发既无地开发，又限制开发，导致古城区商品房减少，需大于供。而阆中历史悠久，人们喜欢在古城区居住，既习惯又热闹，不愿到别处安家。自1992年我市就设立了开发区，14年来，开而不发，发而不旺，除了几条大道可供人们观赏外，其他配套设施不全。行政中心南迁后，也没有带动多少人气，即使经济宽裕的人也不愿在开发区购房，使嘉陵南北房价相差很大。<br/> 6、风水古城吸引大量购房者。近年来，市委、政府把旅游产业作为我市一个支柱产业来抓，取得了显著成效。阆中旅游知名度不断升温，古城旅游火爆，导致周边县市区退休人员、打工一簇等相继来阆购房安居。<br/> 老百姓之所以对阆中房价持续上涨有看法，主要是一部分开发商前几年通过各种渠道（非招、拍、挂）取得土地，利用2004、2005两年商品住宅市场投入不足，2006年又遇上国家调整房地产政策，在新旧政策交替之际，供需双方对市场估计不足，加之市场需求旺盛和全国房价上涨的大气候，人为抬高房价，追求超额利润。<br/> 综上所述，阆中房价上涨到目前的水平，一是与全国房价一路飚升的大气候有关；二是与从2003年起冻结老城区商品房开发和取消单位集资建房相关；三是与2004、2005年和2003年较少投入市场2951套商品住宅引起供求不平衡有关；四是与土地供应不足，地价上涨和建房成本增加相关。总而言之，既有客观因素，也有主观因素。既有合理因素，也有人为因素。<br/> 三、未来房地产市场走势<br/> 1、房地产对经济的拉动作用不容忽视。从整个房地产行业来看，政策无论怎样调查都不会容许房交量大幅萎缩，一旦成交量萎缩，政府失去了税收、GDP失去增长的一个驱动力；银行失去的是重要的客户和利润来源；购房者住房需求以及居住条件的改善迟迟得不到满足等。<br/> 2、房地产需求会继续加大。从房地产需求的角度分析，人口的数量及结构很大程度上决定了房地产业的发展周期。我市1962--1982年出生的人年龄在26--44岁之间，这一年龄段的人口，他们正处于购置新房和换房两种需求都很高的阶段，这必将推动我市房地产业的发展。<br/> 3、未来有效供应量在减少。未来住宅的有效供应量将减少。2004年实行"招、拍、.挂"以来，政府一直没有间断过对房地产业的调控。2006年以来，政府又加大了调控力度，加强了对"贷款"和"土地"两个闸门的控制，提高了房地产企业的融资成本，房地产开发节奏大大放缓。因此，尽管目前房地产行业两个先行指标土地购置面积和土地开发面积保持平稳，但由于调控措施的进一步深入，力度进一步加大，未来住宅的有效供应量将减少。<br/> 4、"十.一五规划"为房地产未来景气奠定了基础。"规划"指出：到2010年，我市GDP将达到82亿元，城市化水平由33%提高到43%。据此推算，未来将有10—15万农村人口进入城市，按照城镇人均居住面积20—30平方米计算，将带来200—450万平方米的住宅需求，平均每年达40--90万平方米，旺盛的需求将是房地产景气的源动力。<br/> 四、建议<br/> 房地产市场潜力巨大，发展前景看好。但是从一定意义上说，目前房价与居民消费水平是极不相称的，其过快过高地增长会对经济产生负面影响。针对目前的市场情况，我们认为有必要采取一些措施。<br/> 1、政府可运用行政手段进行调控。根据目前的房地产市场的实际情况，为维护消费者的合法权益，理顺市场秩序，保证经济的持续正常运行，政府有必要采取行政的手段控制房价，我们认为目前最有效和直接的方式就是对房价实行最高限价。<br/> 2、引导开发商加快对七里新区的开发。按照一年1平方公里的发展战略，在各项政策上给予一定的优惠，鼓励开发商到七里新区从事开发建设，要加大各项配套设施的建设力度，如学校、医院、餐饮、宾馆等。以吸引目前老城区部分人口移居新区，减缓老城区住宅供不应求的压力。<br/> 3、继续规范土地招投标制度，改善土地供给制度。土地是不可再生资源，相关部门要管好建筑用地，规划好工业用地、商业用地、公共用地和住房用地。控制个别企业占用大量的低价土地资源，搞土地囤积。同时要有意识地规划商业住宅用地，以合理的价格直接招、拍、挂给开发商，用于房产开发，避免囤积土地，转手倒卖，抬高地价，谋取暴利。<br/> 4、继续规范房地产市场行为，建立住房成本调查制度。房地产开发行业在老百姓眼中属暴利行业，有较强的资金实力，存在违规促销、囤积房源，哄抬房价等违法违规行为，因此，相关部门要做好六个方面的工作：一是要加强管理，严厉查处违规开发，不正当竞争，虚假广告等违法行为；二是整顿房屋中介市场、房屋租赁市场；三是要组织部门清理收费项目，严格标准，杜绝乱收费；四是要严格所得税征收，对哄抬房价，获取暴利的房地产开发商，税务部门不能按造价或销价的2%一概而论，征收所得税，要按其所得，严格征收标准，应征尽征，遏制开发商追求暴利；五是要简化房地产开发手续，提高办事效率；六是要建立住房成本调查制度，定期或不定期地由有关部门向社会公布商品房成本和供求信息。 </font></p><p><font face="Verdana" color="#000000">作者：胡雪 文章来源：阆中统计信息网 2006-11-01</font></p>[align=right][color=#000066][此贴子已经被作者于2006-11-4 10:39:25编辑过][/color][/align]
<p>此資料分析很詳細! 意見我同意!</p><p>這麼高的房價! 還要不要老百姓生活?</p><p>政府調控能力又去那裡?</p><p>很想不通! 政府當官那爺們口口聲聲要建設和諧閬中! </p><p>房價都那麼高了!老百姓生存都困難了!我看現在城裡很多人購不起房都遷到鄉下去住了! 難這就是政府心目中要建設的和諧閬中嗎???????????????</p> 七里的各项功能配套设施在哪里？怎么会有足够的人气，光靠行政中心，有什么用哟？ <p>我看還是將此資料向最高級中央反映好了!</p><p>南充和成都都視而不見!</p><p>如果中央出手管一管! 閬中房價可能要下降很多了!</p> <p>房价高低是房产商的操作和政府的许可而造成!</p><p>阆中的经济还不行,有些操作是政府官员为了而达到政绩!</p><p>一个城市的经济发展要靠政府有科学依据的政策出台等!</p> <p>好渴望有房子哦</p>[em02] 阆中房价的水分太多！ 阆中的高房价更多的是人为因素所造成！ 阆中房价高实属变态！ <div class="quote"><b>以下是引用<i>閬苑仙家</i>在2006-11-4 12:32:37的发言：</b><br/>不管怎样，调查分析材料言之有据，且内容翔实。<br/> 在外飘泊够了，本想过一两年回老家买套房过安身日子(阆中山环水绕，仙气逼人，且前几年房价还可以勉强承受)，现在看来，愿望离我越来越远，我都快不认识她了……<br/> 将来干脆租房或自已找个僻静之地造两间茅屋，种点菊花，整天品茗观菊赏湖，倒也自在~<br/></div><p>莫非真想成仙了?</p> 要成仙，心当先，明白不？ 原因大家都基本知道了，怎样把房价控制下来才成问题 <div class="quote" twffan="done"><b>以下是引用<i>閬苑仙家</i>在2006-11-4 12:32:37的发言：</b><br/>不管怎样，调查分析材料言之有据，且内容翔实。<br/> 在外飘泊够了，本想过一两年回老家买套房过安身日子(阆中山环水绕，仙气逼人，且前几年房价还可以勉强承受)，现在看来，愿望离我越来越远，我都快不认识她了……<br/> 将来干脆租房或自已找个僻静之地造两间茅屋，种点菊花，整天品茗观菊赏湖，倒也自在~</div><font style="BACKGROUND-COLOR: #f3f3f3;">您老喜欢菊花呀？</font> <p>分析的很透彻！</p><p>“将来干脆租房或自已找个僻静之地造两间茅屋，种点菊花，整天品茗观菊赏湖，倒也自在~”嘿嘿！</p> 阆中房价现在如果是800,900一平方就好了.嗨! <div class="quote"><b>以下是引用<i>TOMTU</i>在2006-11-4 11:22:57的发言：</b><br/><p>我看還是將此資料向最高級中央反映好了!</p><p>南充和成都都視而不見!</p><p>如果中央出手管一管! 閬中房價可能要下降很多了!</p></div>中央还管你阆中的事？呵呵。。。 不管怎样，调查分析材料言之有据，且内容翔实。<br/> 在外飘泊够了，本想过一两年回老家买套房过安身日子(阆中山环水绕，仙气逼人，且前几年房价还可以勉强承受)，现在看来，愿望离我越来越远，我都快不认识她了……<br/> 将来干脆租房或自已找个僻静之地造两间茅屋，种点菊花，整天品茗观菊赏湖，倒也自在~
[align=right][color=#000066][此贴子已经被作者于2006-11-4 12:34:14编辑过][/color][/align]
<div class="quote"><b>以下是引用<i>恒河沙数</i>在2006-11-4 22:45:40的发言：</b><br/><div class="quote" twffan="done"><b>以下是引用<i>閬苑仙家</i>在2006-11-4 12:32:37的发言：</b><br/>不管怎样，调查分析材料言之有据，且内容翔实。<br/> 在外飘泊够了，本想过一两年回老家买套房过安身日子(阆中山环水绕，仙气逼人，且前几年房价还可以勉强承受)，现在看来，愿望离我越来越远，我都快不认识她了……<br/> 将来干脆租房或自已找个僻静之地造两间茅屋，种点菊花，整天品茗观菊赏湖，倒也自在~</div><font style="BACKGROUND-COLOR: #f3f3f3;">您老喜欢菊花呀？</font></div><p>小时候在老家就喜欢菊花，当然那时能见的也就是野菊，山坡坡上多得很。</p><p> 外出后，相对所见其他品种多了一些。</p> <div class="quote"><b>以下是引用<i>阆苑仙人</i>在2006-11-4 23:30:59的发言：</b><br/><p>分析的很透彻！</p><p>“将来干脆租房或自已找个僻静之地造两间茅屋，种点菊花，整天品茗观菊赏湖，倒也自在~”嘿嘿！</p></div><p>你笑啥子嘛~</p><p>二天云游至仙家处，别忘了歇歇哈~</p> 要控制房价谈何容易?价格是随着市场需求变化的,现在的房产基本还属于卖方市场.想要降下来,可能性那是相当的小.
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