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郁闷郁闷的 发表于 2007-2-25 13:46

收房验房为你支招
最佳收房验房流程：
核验业主材料
↓
业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明
交纳剩余房款
↓
业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
↓
业主做综合验收
↓
业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
↓
开发商与业主协商并达成书面协议
↓
根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
↓
业主签署《入住交接单》
【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

郁闷郁闷的 发表于 2007-2-25 13:48

[验房注意事项]
　　如果是第一次买房子的朋友，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所措，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。
　　建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具：
　　1)1只塑料洗脸盆——用于验收下水管道
　　2)1只小榔头——用于验收房子墙体与地面是否空鼓
　　3)1只塞尺——用于测裂缝的宽度
　　4)1只5米卷尺——用于测量房子的净高
　　5)1只万用表——用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
　　6)1只计算器——用于计算数据
　　7)1只水笔——用于签字
　　8)1把扫帚——用于打扫室内卫生
　　9)1只小凳子和一些报纸、塑料带、包装绳——用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
　　正常验收房子时间一般得持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。

郁闷郁闷的 发表于 2007-2-25 13:50

一般来说，所有的购房者在买房的时候所经历的手续都是差不多的，因为本质上不存在差异。只不过可能不同的开发商处理问题的方法不相同，因此某些细节上可能会有些差别，但不会有质的不同。
购房流程如下：
　　第一步　预约登记
　　第二步　选房
　　第三步　签署认购书
　　第四步　签署正式合同
　　第五步　办理商业贷款、按揭手续
　　第六步　办理交付入住手续
　　第七步　立契过户
　　第八步　产权登记 
　　第九步　领取房屋产权证，领取土地使用证
　　第十步　之后，恭喜您，房子正式归到您的名下了，交房、验房，等着装修入住吧！

郁闷郁闷的 发表于 2007-2-25 13:55

偶已经走到第三步了，朋友们，你们呢？

郁闷郁闷的 发表于 2007-2-25 17:30

今天下午坛子里挺热闹的啊，一会功夫，帖就沉了，为了让金阆的兄弟姐妹尽快找到组织，一定要顶起来！<IMG alt="" src="http://bbs.lz520.net/bbs/images/smilies/lol.gif" border=0 smilieid="12"> <IMG alt="" src="http://bbs.lz520.net/bbs/images/smilies/handshake.gif" border=0 smilieid="17">

郁闷郁闷的 发表于 2007-2-26 11:36

繁星若尘 发表于 2007-2-26 11:59

我来帮你顶一下!

sclwxjzh 发表于 2007-2-26 16:42

补充一点点　办按揭已经结婚的　要夫妻双方到场　一方要是不到的话　要在所在地　开证明并去公正处去公正才可以　没有结婚的办按揭买房要未婚证明

陵江鹤 发表于 2007-2-27 04:30

顶~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

郁闷郁闷的 发表于 2007-2-27 21:54

谢谢繁星若尘、sclwxjzh、陵江鹤三位朋友~~~<IMG alt="" src="http://bbs.lz520.net/bbs/images/smilies/handshake.gif" border=0 smilieid="17">

郁闷郁闷的 发表于 2007-2-27 22:00

选房应考虑的主要因素
（1）要看房屋的自然条件、人口条件、文化条件。         具体而言主要是指：         ①城市上风上水。城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向。         ②交通便捷。使用常用的交通工具，从居住地到工作地点或常去的地方不超过可接受的时间并且有时间保障。         ③城市化水平高。居住地各种市政设施齐全，一般位于城市主次干道附近。房屋的区位、繁华度、公共设施配套等。 （阆中的七里开发区在可以预见的将来应该会发展的不错）         ④生活便利。步行10分种左右即可到达各类商业服务网点，能满足日常生活物品的采购及其他服务需求。 （2）要看住宅环境。        住宅环境包括日照、通风、噪音控制、私密性、绿化、道路等。具体来说，是指自然、人文景观优雅的程度，空气清新状况，有无早晚休闲运动、周末娱乐的场所，社会风气、治安状况等。 （3）看住宅的健康与安全性。         要求住宅的健康程度高，能满足生理需要和社会需求，能防止事故，远离污染源、传染病医院等。 （4）看开发商资信调查、房屋合法性调查。 （5）看房屋的品质状况。        主要看房屋的数量指标、质量指标、价格因素等。 （6）看其他隐蔽工程、公共设施工程、建材品质、售后服务承诺等。        总之，对所购的房屋进行多次深入调查，根本目的是为了安全和舒心。观察房子的时间也需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子区位、环境、健康与安全性、房屋品质、开发商资信；晚上去便于体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去便于了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去便于工作于体验购物、交通的便利度。另外，还要注意的是，在看房时，不要受销售人员介绍的影响，要多比较、仔细看，以免后悔。若由中介公司代售，须把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚后再拍板，绝不能草率行事。

郁闷郁闷的 发表于 2007-2-27 22:09

如何选择开发商
（1）搞清开发商的资质。        国家对以房地产开发经营为主的专营企业，明确要按规定申请资质等级。以开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的项目公司不写着资质等级，但必须有项目一次性《资质证书》。对不具备资质的开发商建设销售的房屋，不能作为商品房来交易。因此，百姓选房时，应要求开发商出示《资质证书》。 （2）了解开发商的实力。        开发商的实力是保证项目正常进行的最关键因素。有实力的开发商自有资金充足，一般可以保证材料的及时供给和施工的正常进行，避免工期延误等状况的发生。        从以下几方面，可以了解开发商的实力：        ①市场占有率。了解开发商所主持的项目总开发量和开工量。同期开工项目较多的开发商，一般来讲具有一定的实力。没有金刚钻，谁敢揽瓷器活？但是已知革开发商本身实力并不雄厚，却主持了过多的项目，就要慎重考虑。        ②工程工期和进度情况。建设工期过长是开发商缺少资金保障的表现之一。        ③银行贷款的发放情况。中国人民银行“121”决议的出台，对开发商自有资金量有一定的限制，对开发商的资质进行了更严格的审核。  （3）了解开发商的信誉        信誉是保证期房承诺兑现的根本，随着房地产行业品牌销售的临近，寻求长远发展的开发商必定要顾及企业形象，打造品牌。如果开发商将每一个项目的成败当作是影响企业形象化的关键，那么他们对信誉的重视程度就高，选择这样的开发商，出现质量问题可能性也比较小。即便出现了问题，获得妥善解决的可能性也比较大。       从以下几方面，可以了解到开发商的信誉：       ①“翻旧账”。从开发商以往的作品当中，可以容易地看出其对信誉的重视度。楼盘是否都能按时交工？楼盘品质如何？楼盘是否发生过严重的纠纷？都是需要你认真了解的情况。       ②登录当地的以房地产为主要内容的网站中的“业主论坛”。从这些论坛中，你会了解到已经购买了你选择的楼盘的购房人对楼盘及开发商的种种评价。 （4）考察销售的资质。       商品房的销售分为开发商自行销售和委托物业代理两种。多的不说了，关键是要注意签合同或认购书时一定是和开发商签。

郁闷郁闷的 发表于 2007-2-27 22:16

开发商常用的营销方式
     （1）设立专门的销售机构。目前的房地产开发商一般采取以下几种方式设立销售机构：①开发商自己组建的销售部；②委托某一专业房地产代理机构进行独家销售；③与多家代理行签订代理协议，委托其销售，但同时自己也有人员从事销售工作。       对于购房人来讲，在哪家销售机构购房，其实都是无所谓的事情。不过其中的关键是购房人从哪家签下来的房价，能够拿到一些的折扣，以及销售方能够更多地提供哪些服务。     （2）房屋销售有先后策略。由于每一栋楼房总有楼层、朝向的好坏之分，所以为了能够让房屋尽可能都销售出去，一般情况下，开发商或销售商在售楼时总会制定严谨的销售策略，控制性地将同一栋楼或小区中的好、坏房屋搭配出售。     （3）房屋定价先低后高。开发商或代理商为了使购房人增强对所购物业的信心，同时也为了造势，烘托人气，一般在开盘销售时都先放出低一些的价格。然后定期将房价抬高若干个百分点。除非市场极度萧条，否则，开发商是决不下调房价的。 <IMG alt="" src="http://bbs.lz520.net/bbs/images/smilies/huffy.gif" border=0 smilieid="5">     （4）广告宣传房产促销。对于大多数房地产项目来说，商品房销售的主要传播途径，即是在媒体上刊发广告。这类广告中一般都显示有用电脑制作的项目效果图，注明项目的突出优势等诱人的说明。一般情况下，项目规模大、资金实力雄厚的开发商广告投入量较大，而一些开发规模小、销售不畅的项目广告投入量相对就要小得多。但也有一些项目并没有投入多少广告，房屋就销售一空，这只能说明这样的项目市场定位比较准确，符合买家的胃口。

郁闷郁闷的 发表于 2007-2-27 22:18

好户型的标准数据       根据世界卫生组织定义，健康住宅是指能够使居住者在身体上、精神上和社会上完全处于良好状态的住宅。我国的“健康住宅建设技术要点”提出了健康住宅的面积、光环境、声环境、热环境等方面的标准。 （1）建筑密度不大于25%。 （2）面积标准： 客厅，最低14平方米，一般18平方米，推荐面积25平方米； 主卧室，最低12平方米，一般14平方米，推荐面积16平方米； 次卧室，最低8平方米，一般10平方米，推荐面积12平方米； 厨房，最低5平方米，一般6平方米，推荐面积8平方米； 餐厅，最低6平方米，一般8平方米，推荐面积10平方米； 主卫生间，最低6平方米，一般7平方米，推荐面积8平方米； 次卫生间，最低3平方米，一般4平方米，推荐面积5平方米； 贮藏室，最低3平方米，一般4平方米，推荐面积6平方米； 书房，最低6平方米，一般8平方米，推荐面积10平方米； 总体上各个部分的面积除了要达到以上标准外，而且还要有足够的人均建筑面积，并确保其私密性。 （3）能引起过敏的化学物质浓度很低。 （4）尽量不使用易散发化学物质的材料。 （5）二氧化碳浓度要低于1000PPM。 （6）悬浮粉尘浓度要低于0.15mg/平方米。 （7）每天日照时间应在3小时以上。 （8）有足够亮度的照明设备。 （9）功能良好的换气设备能将室内污染气体排到室外。 （10）厨房灶具或吸烟外要设局部排气设备。 （11）整个房间温度全年操持在17—27之间。 （12）室内温度全年保持在40%—70%之间。 （13）噪声要小于50分贝。 （14）有足够的抗自然灾害的能力。 （15）便于护理老人和残疾人。 （16）人均公用绿地面积大于或等于2平方米。

郁闷郁闷的 发表于 2007-2-27 22:20

挑选的户型八大忌 （1）忌大而无当。大户型不能简单的理解为中小户型图纸放大。它应该是一种全新理念上的设计，房屋整体功能要相应增加；房屋高度的合理增加；新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高，切忌大而无当。从我国目前家庭结构看，长时间内都将是三口之家，主导户型至少在十年内仍会以三室三厅或两室一厅为主。 （2）忌一览无余。许多老的户型，进入户门没有玄关设计，厅内景象一览无余，房屋整体缺乏层次感。卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样，通常有“密闭式”和“屏风式”两种，前者会多占用一些空间，后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型，可起到丰富内涵的作用。 （3）忌厨厕扎堆。不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高，这种设计应弃用。 （4）忌厅内多门。起居室（厅）内的户门过多，形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放，起居厅的连续墙应保持在3米以上，以摆放家具。 （5）忌光线暗淡。在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。 （6）忌动静相扰。所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如，按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间，设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧尽可能的保持一段距离，以免互相干扰。 （7）忌厨房深藏不露。厨房在使用中要排房烟气、产生噪音，所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。另外，要注意厨房或卫生间中管道的处理，如果管道太多且明置，既不美观又挤占空间，是一种不可取的设计。 （8）忌房屋通透效果不好。房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏，也是衡量户型设计成功与否一个重要标志。过于曲折的户型设计往往使空内空气阻隔，夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。

郁闷郁闷的 发表于 2007-2-27 22:21

房屋面积注意要点 （1）合同里的面积陷阱。        新的合同范本里规定：“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值中有一项超出3%时，买房人有权退房。”        应对方法：        ①看房时注意施工进度。一个楼盘如果总体开发规模不是很大，而且施工进度比较快（如主体结构已经封顶），那么面积出现较大差异的可能性就会大大减少。        ②人住时别忘了向开发商索要测绘部门的实测报告。        ③特殊约定写进合同。如果选择了比较特殊的计价和结算方式（如按使用面积计算），那么对于面积差异的处理，一定要做出相应约定，并写进合同。 （2）阳台问题。        不同类型的阳台，面积计算标准也大相径庭。封闭阳台按其水平投影面积计算，而凹阳台、挑阳台仅按其水平投影面积的一半计算。在商品房预售中，不少开发商先说阳台是未封闭的，但到实际交房时阳台却变成封闭的了。        应对方法：在合同里把套内面积、阳台面积都约定清楚，保障出现问题时有据可查。 （3）要钱的“赠送”面积。         购房者在买房时，一定要对开发商“赠送”部梯形的性质分析清楚，不要到时候拿到一个要钱的“赠送”面积。此外，套内建筑面积购房人对它有收益、处分、使用等各种权利；公有所有权，如楼梯、外立面等，无论购房人个人还是开发商都不能随便拆改或改变使用性质。         应对方法：不妨将开发商的承诺写到合同里。 （4）公摊面积陷阱。        公摊面积由于是不能测量，而成为消费者“心有余而力不足”的部分。        应对方法：        ①消费应该在签订面积条款时，将使用面积、公摊面积、套内建筑面积的具体长度尺寸用厘米表示出来，这样自己以后有可能检测出来复核一下。        ②消费者有权对自家房屋的公摊面积进行测量、复核，或者双方共同聘请一家有房屋测绘资质的单位，对有争议的面积进行检测。        ③在主张对面积进行复核的同时，一定要在合同中写清楚违约责任，保障当事人的合法权益，必须写清假设面积尺寸差一厘米，就要赔偿相应数额的钱款，这样某些销售商才不敢作假。 （5）变更房屋、小区设计。        这会导致房屋面积发生变化。商品房面积主要由套内建筑面积和公共分摊面积两部分组成。如果开发商在预售过程中，变更了公共部位或部分房屋的设计，就会使各家各户的公共面积分摊系数发生变化，从而使公共分摊面积发生变化，导致购房者在房屋竣工时建筑面积发生变化。        应对方法：        ①施工过程中的设计变更及由此引起的面积出入，开发商未及时地以书面通知购房人，购房人有选择退房的权利。        ②如果购买期房，就要对可能的风险有所预测，如果承担不了这个风险，就尽量避免买期房。 （6）部位定性不清。        在商品房面积计算中，不同的部位计算原则相差甚远。开发商往往就利用这方面的规定设下陷阱，如根据规定，阁楼是不计入商品房面积的，但夹层是要计入面积的。在预售时，有些开发商往往会把夹层说成是阁楼，到实测时，购房者的房屋面积却增加不了。        应对方法：在签合同时就约定清楚。 （7）总面积增加能用的少了。       消费者一般都看建筑面积是多少，而建筑面积确实没有问题，使用面积的问题却因为最初消费者没有约定而无法举证。很多消费者败诉就是举证不足。

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郁闷郁闷的 发表于 2007-2-28 13:26

[[i] 本帖最后由郁闷郁闷的于 2007-2-28 13:43 编辑 [/i]]

sclwxjzh 发表于 2007-2-28 16:44

哈哈　不用客气嘛

魂断豪情 发表于 2007-2-28 16:53

楼主对本版做的贡献很大，该奖励。

KA_K 发表于 2007-3-1 09:56

victory

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