买房子，是大家都会遇到的问题，也就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是一个非常重要的事情。但是当下很多朋友在购房过程中都遇到了这样或那样的问题，我们也不时在网络、报纸或者其他的新闻媒体上看到某某人又上了什么当、某某楼盘又发生了什么问题。对于许多穷一生积蓄去买房子的人来说，如果是因为对房地产不了解而导致有所损失的话是非常令人痛心的，在相关法律法规还不是很健全、房地产交易尚不规范的今天，我想，如果购房者比较谨慎，在买房前对购房相关知识多了解些，很多问题是可以避免的，是能选到一个自己满意的住房的。我收集了一些关于买房的资料帖，在这里集中一下，希望对各位房友有所帮助。权当抛砖引玉，欢迎各位朋友随时补充指正～～～

 

资料帖目录：

 

4楼：选房应考虑的主要因素
6楼：购买二手房的注意事项
7楼：挑选“二手房”四大技巧
9楼：购房“陷阱”早知道
10楼：论楼层
11楼：挑选户型八大忌
12楼：房屋面积注意要点
23、24楼：购房问答之房款给付
25楼：如何看房子的质量
26楼：商品房销售面积计算公式

27楼：房屋贷款如何选择 到底我应贷几成？

2８楼：好户型三大标准

29楼：怎样贷款不会变房奴 年轻人买房注意五大问题

30楼：什么是房产证？

31楼：买房杀价全攻略：知己篇（上）
32楼：买房杀价全攻略：知己篇（下）

33楼：买房杀价全攻略：知彼篇（上）

34楼：买房杀价全攻略：知彼篇（下）

35楼：什么叫得房率？

36楼：商品房买卖合同(样本)

39楼：公用建筑面积分摊原则

42楼：收房必带资料

45楼：装修扫盲班

48楼：卧室风水不对有损健康

 

 

 

 

 

 

[ 本帖最后由 郁闷郁闷的 于 2008-1-22 22:49 编辑 ]

个人在购房中，大体上分三个阶段。

第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解。

 

第二，签订认购书和商品房买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品房买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

什么是房产五证？

　　房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中必须具备的“五证”是指:《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。

选房应考虑的主要因素

 

（1）要看房屋的自然条件、人口条件、文化条件。
具体而言主要是指：
　①城市上风上水。城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向。
　②交通便捷。使用常用的交通工具，从居住地到工作地点或常去的地方不超过可接受的时间并且有时间保障。
　③城市化水平高。居住地各种市政设施齐全，一般位于城市主次干道附近。房屋的区位、繁华度、公共设施配套等。
　④生活便利。步行10分种左右即可到达各类商业服务网点，能满足日常生活物品的采购及其他服务需求。

　在阆中，虽然七里开发区的居住配套发展相对滞后，但是我们有理由相信在不远的将来会有一个崭新的城市新中心。

（2）要看住宅环境。 住宅环境包括日照、通风、噪音控制、私密性、绿化、道路等。具体来说，是指自然、人文景观优雅的程度，空气清新状况，有无早晚休闲运动、周末娱乐的场所，社会风气、治安状况等。

（3）看住宅的健康与安全性。 要求住宅的健康程度高，能满足生理需要和社会需求，能防止事故，远离污染源、传染病医院等。

（4）看开发商资信调查、房屋合法性调查。

（5）看房屋的品质状况。 主要看房屋的数量指标、质量指标、价格因素等。

（6）看其他隐蔽工程、公共设施工程、建材品质、售后服务承诺等。

　　

　　总之，对所购的房屋进行多次深入调查，根本目的是为了安全和舒心。观察房子的时间也需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子区位、环境、健康与安全性、房屋品质、开发商资信；晚上去便于体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去便于了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去便于工作于体验购物、交通的便利度。另外，还要注意的是，在看房时，不要受销售人员介绍的影响，要多比较、仔细看，以免后悔。若由中介公司代售，须把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚后再拍板，绝不能草率行事。

[ 本帖最后由 郁闷郁闷的 于 2007-3-3 12:29 编辑 ]

　　买新房有新房的好处,有升值潜力,但是大部分都是楼花.有风险,比如未来规划了.一手证办不出来了.而且一手楼没有装修,装修又要很多钱. 买二手楼有二手的好处.二手楼便宜,看得见,实在.很多不用装修,即买即住.

要买好一套房有以下几个关键点:
　　1、要多看，以最快的速度了解市场。
　　2、看中了，动作要快。现在的房价一天向上涨，动作不快很难买到房。
　　3、买二手，还是要找中介的。因为他能给你带来安全而且还能提供很多信息 。
　　4、买新房一定看五证二书，一定选择好一点的开发商。

购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
　　首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
　　与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。
　　在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。
　　最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

挑选“二手房”四大技巧
　　住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。
查明产权状况
　　“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。
　　特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。

看清房屋结构
　　“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。 选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。

考察环境和配套
　　旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。

了解物业管理状况
　　对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。

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购房“陷阱”早知道：
　　一拨又一拨的购房热，使有的买家往往失去理智，不自觉地钻进了不法房地产商设置的各种陷阱。虚假广告、面积缩水、延期交房、拖延办证等让购房人吃亏上当的事屡屡发生，从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。那么，在实践中，有哪些需要购房人在买房时加以警惕的陷阱？

 

广告陷阱
　　为了卖掉房子，有的开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、景观、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施作美好的描述，但对于这种承诺不写在合同里。结果当出现绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全看广告。

 

销售陷阱
　　国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理，一听说哪个楼盘观者如潮，那些想买房的人便跃跃欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理，有的开发商就给买房人设下了陷阱：
　　其一，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的投资就充满了风险。
　　其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是拣最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。当然，这其中也要混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。
　　在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言，刚开始销售（开盘）时，开发商往往会把价格定得低一些，以所谓的“最低价”（通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间）来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到，只要销售现场布置以及广告炒作成功，价格都会节节升高。
　　其三，大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象，开发商（售楼人员）往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红（红色标识代表已售单元），让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。
　　其四，设置定金陷阱。我们经常会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了，如果不交付定金别人就会买走，要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金，售楼人员就会要求客户先交500到1000元的“小定”，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大定”。而一旦客户把“大定”也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内未能签约，所付定金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后，经过再三考虑不想购买已经认购的房子，但为了避免定金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。

 

“五证”陷阱
　　一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。
　　而在现在的房地产交易中，大多楼盘在开盘之初并没有《商品房销售预售许可证》，根本不具备销售（预售）资格的时候便打着诚信金、会员费之类的幌子开始接纳客户现金进入， 这肯定是不符合国家法律法规的，不过换个角度来讲，开发商的资金链有了保障，房子会修的更快。需要说明的是这样做的风险相对较大，希望大家慎重！

 

合同条款陷阱
　　客户决定购房了，得与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下，开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条“迟延办理产权证的，违约金每日按购房全款的万分之三计算”，但您一不留神，开发商（售楼人员）便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40％的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。

      友情提示：补充协议和正式合同具备同样法律效力。

论楼层

一、楼层与日照

　　日照对人的生理和心理健康都是非常重要的，网上这方面的知识很多，具体就不说了，总之楼层与日照关系十分密切!

二、楼层与自然采光

　　人们希望创造良好的光环境，充分利用天然光，这是因为天然光环境是人们长期习惯和喜爱的生活环境。充足的天然采光有利于居住者的生理和心理健康，同时也有利于降低人工照明能耗。无论是在有日照情况下，还是全阴天等在天空的漫射光照射下，通常是楼层越高，居室的遮挡越少，自然采光效果也越好。

 

三、楼层与视野

　　良好的视野有助于居住者内心与外界的互动交流、心情舒畅。站的高看得远，居住越高视野愈加宽广深远。

 

四、楼层与窗景

　　一到三楼不需低头下望，楼下绿地、小溪、景观一览无余。四楼以上放眼是遮挡建筑，难以享受窗外景色眼福。

 

五、楼层与视线干扰

　　使宅内居住空间暴露在邻居视线范围之内，给居民保护个人隐私带来的不便，叫视线干扰。低层居住空间，暴露在前后楼上层居者的众目睽睽之下，夜晚开灯即要放下窗帘来保护隐私。首层还存在窗下行人的视线干扰。

 

六、楼层与自然通风

　　自然通风可以提高居住者的舒适感，有助于健康。有良好、合理的自然通风，一是可以显著地降低夏季房间自然室温，改善室内热环境，提高热舒适，获得良好的室内空气品质。二是可充分利用春秋过渡季节较低的室外空气，减少房间空调设备的运行时间，节约能源。一般情况下，楼层越高自然通风越好。

 

七、低层更贴近自然

　　一到三楼贴近地面，居者通常能倾听树叶飒飒响声；观赏蜻蜓蝴蝶飞舞，聆听鸟鸣虫叫；同大自然保持紧密联系，心理舒适。“人最理想的住宅还是要贴近自然、贴近地面。”

 

八、进出方便与银色理念

　　上楼梯超过四层，健康的成年人已感到辛苦，老弱病残者及儿童更加困难，发达国家一般定为四层以上住宅设电梯，我国现行国家标准规定七层及以上住宅必须设电梯。

　　老年人退休后多数时间在家中，出行率高。因而居住首层、二、三层方便进出。另外，老人居住上层除腿脚不便外，还可能面临心脏不适等身体问题。

　　仅从楼层高度来讲，低层非常适合老年人生理机能、生活规律、健康需求、心理需求。

　　另外，居住上层老弱病残者，有的甚至在搬运冬季储存的蔬菜、煤气罐等时，也要花搬运费用；即使年轻健康者，搬运装修材料、家具、钢琴等大件物品时也要支付搬运费用。

九、首层噪音

　　首层住户宅门口的楼梯，是单元所有居者的必由之路，不论入户门的隔音性能怎么好，安静都难保证。

十、顶层漏水威胁

　　由于顶层居室，存在楼顶楼板接缝因素(现浇楼板好些)、屋顶的构造变化部位衔接缺陷因素、防漏设计年限因素及其它设施安装维修时损坏楼顶等因素，顶层居室潜在着漏水的威胁。因此，购房时要考察楼顶的隔热、防水措施及其效果，看楼顶是否设置通风板或做成坡屋顶，楼顶的构造变化部位是否衔接良好。

十一、顶层冬冷夏热

　　建筑物体形系数是指建筑物的外表面积和外表面积所包的体积之比。体形系数的大小对建筑能耗(防寒、防晒)的影响非常显著。通常体形系数每增大0.01，耗能量指标就增加2.5%。同理，如果将某个顶层居室作为一个建筑物，因为它增加了楼顶的外表面积，显然它的体形系数要比其下层居室大的多。这样，顶层居室屋顶冬天透寒、夏天承受暴晒，即成定论。但是现在阆中建筑的多数住宅楼为坡屋顶，使楼顶的保温性能有所提高。

 

十二、三层是金、四层是银

　　对于六层高的多层住宅，有“三金、四银”说法。

　　从阆中售房情况来看，中部楼层(六层中的三、四层)是最受欢迎的，销售速度和价格都优于其它楼层。这主要是因为中部位置相对兼备了上层和低层的优点，家庭中不同年龄段人的需求均可得到满足。

 

十三、楼层与房价

　　多层住宅价格，由高到低通常是：三、四    二、五    一、六。
　　高层住宅价格：通常是越高越贵(除顶层)。
　　许多楼盘为促进“头尾”居室销售，顶楼送楼顶花园和二楼送露台，而且价格上也有较大优惠，因而“头尾”也开始受到青睐。年轻人比较多的喜欢带有屋顶花园的格局。

 

十四、(风水)属相与楼层

　　第一种说法：阳宅以卦气相通为吉利。每个人出生时都有一个命卦，楼建成后有楼卦，只要人卦楼卦相通，就能助你的事业、健康、财运。卦位相克后果则相反。并说，按下面选楼层，能让你安居乐业，事事顺意。

　　属鼠的生肖吉利楼层应该是：一，四，六，九，十一，十四楼；不吉利楼层有：三，五，八，十，十三，十五楼。

　　属牛的生肖吉利楼层应该是：二，五，七，十，十二，十五楼。不吉利楼层有：三，四，八，九，十三，十四楼。

　　属虎的生肖吉利楼层应该是：一，三，六，八，十一，十三楼。不吉利楼层有：二，四，七，九，十二，十四楼。

　　属兔的生肖吉利楼层应该是：一，三，六，八，十一，十三楼。不吉利楼层有：二，四，七，九，十二，十四楼。

　　属龙的生肖吉利楼层应该是：二，五，七，十，十二，十五楼。不吉利楼层有：三，四，八，九，十三，十四楼。

　　属蛇的生肖吉利楼层应该是：二，三，七，八，十二，十三楼。不吉利楼层有：一，五，六，十，十一，十五楼。

　　属马的生肖吉利楼层应该是：二，三，七，八，十二，十三楼。不吉利楼层有：一，五，六，十，十一，十五楼。

　　属羊的生肖吉利楼层应该是：二，五，七，十，十二，十五楼。不吉利楼层有：三，四，八，九，十三，十四楼。

　　属猴的生肖吉利楼层应该是：四，五，九，十，十四，十五楼。不吉利楼层有：一，二，六，七，十一，十二楼。

　　属鸡的生肖吉利楼层应该是：四，五，九，十，十四，十五楼。不吉利楼层有：一，二，六，七，十一，十二楼。

　　属狗的生肖吉利楼层应该是：二，五，七，十，十二，十五楼。不吉利楼层有：三，四，八，九，十三，十四楼。

　　属猪的生肖吉利楼层应该是：一，四，六，九，十一，十四楼。不吉利楼层有：三，五，八，十，十三，十五楼。

　　第二种说法：一、六楼适应：猪。二、七楼适应：蛇、马。三、八楼适应：虎、兔。四、九楼适应：猴、鸡。五、十楼适应：牛、龙、羊、狗。(超过十层的楼，按楼层的个位数。)

　　

　　属相与楼层说法，本人既不相信也不反对。对此，仅作为一种谈论楼层说法的简单介绍。呵呵，如果不相信的请略过十四哈，凭属相选楼层好象是有点八卦哈．．．

　　

　　《论楼层》结论：住宅楼的各个楼层各具有其特定的优势和劣势。因此，要根据自身特点和需求酌情而定。